SenshinLa formule
Pour un prêt amortissable à mensualités constantes, de capital emprunté C, de taux mensuel t (taux annuel / 12) et de durée totale n mois, le capital restant dû après k mensualités est :
CRD = C × [(1 + t)n − (1 + t)k] / [(1 + t)n − 1]
Et la mensualité (hors assurance) vaut : M = C × t / [1 − (1 + t)−n].
Exemple : 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %
Mensualité hors assurance : 1 159,92 €. Coût total des intérêts sur 20 ans : environ 78 400 €.
| Après | Capital restant dû | Capital déjà remboursé |
|---|---|---|
| 1 an | 192 969 € | 7 031 € |
| 5 ans | 162 253 € | 37 747 € |
| 10 ans | 117 299 € | 82 701 € |
| 15 ans | 63 761 € | 136 239 € |
| 20 ans | 0 € | 200 000 € |
À mi-parcours, après 10 ans, tu n'as remboursé que 41 % du capital. C'est l'effet des intérêts, qui pèsent surtout au début.
Intérêts et capital au fil du temps
- Première année : environ 6 900 € d'intérêts et 7 000 € de capital remboursé.
- Dernière année : environ 260 € d'intérêts et 13 660 € de capital.
La mensualité ne change pas, mais sa composition s'inverse. Chaque mois, ton patrimoine net augmente un peu plus vite.
Pourquoi c'est important pour ton patrimoine
Ton logement vaut 250 000 € ? Ton patrimoine net immobilier n'est pas 250 000 €, mais 250 000 € moins ton capital restant dû. Avec 162 253 € encore dus après 5 ans, il est de 87 747 €. Le guide calculer son patrimoine net détaille la méthode.
Remboursement anticipé : quand ça vaut le coup
- Au début du prêt, quand les intérêts pèsent le plus.
- Si ton taux est élevé par rapport à ce que rapporterait l'argent placé après impôt.
- Pas au détriment de ton épargne de précaution.
À l'inverse, avec un taux bas obtenu il y a quelques années, garder le crédit et placer l'argent sur un livret ou un fonds euros peut être plus intéressant. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital remboursé et à six mois d'intérêts.
Les cas qui compliquent le calcul
- Prêt à taux variable : la formule ne vaut qu'entre deux révisions.
- Prêt in fine : le capital reste dû en totalité jusqu'à la fin.
- Différé d'amortissement ou prêt à paliers : il faut suivre le tableau d'amortissement.
- Prêt à taux zéro : souvent en complément, avec son propre échéancier.
Avec Senshin : tu indiques pour chaque crédit le capital restant dû à une date, le taux et la durée restante, et Senshin le fait ensuite baisser mois après mois. Il est automatiquement déduit de ton patrimoine net, et la page Immobilier & crédits montre tes mensualités et ton taux moyen. Voir les fonctionnalités.
Sources
Questions fréquentes
Où trouver son capital restant dû ?
Dans le tableau d'amortissement remis avec l'offre de prêt, ou dans ton espace en ligne bancaire. La banque doit aussi te le communiquer sur simple demande.
Pourquoi rembourse-t-on surtout des intérêts au début ?
Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est élevé au départ. À mensualité constante, la part d'intérêts diminue chaque mois et la part de capital augmente.
Faut-il déduire le capital restant dû de son patrimoine ?
Oui. Le patrimoine net se calcule en retirant toutes les dettes, dont le capital restant dû des crédits, de la valeur de tes biens.
Le remboursement anticipé est-il payant ?
Des indemnités peuvent s'appliquer, plafonnées à 3 % du capital remboursé et à six mois d'intérêts. Elles sont souvent négociables, voire absentes du contrat.