SenshinLes trois rentabilités
| Rentabilité | Formule | Usage |
|---|---|---|
| Brute | Loyers annuels / prix d'achat | Trier rapidement des annonces |
| Nette de charges | (Loyers − charges) / coût total d'acquisition | Comparer des biens entre eux |
| Nette d'impôt | (Loyers − charges − impôts) / coût total | Comparer avec d'autres placements |
Exemple complet
Un appartement acheté 150 000 €, plus 11 250 € de frais de notaire (environ 7,5 %), soit un coût total de 161 250 €. Il est loué 700 € par mois hors charges.
1. Rentabilité brute
8 400 / 150 000 = 5,6 %.
2. Rentabilité nette de charges
| Charges annuelles | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 150 € |
| Entretien et petites réparations | 500 € |
| Vacance locative (un mois par an) | 700 € |
| Total | 2 850 € |
(8 400 − 2 850) / 161 250 = 3,4 %.
3. Rentabilité nette d'impôt
En location nue au micro-foncier, avec une tranche marginale de 30 % : 8 400 × 70 % = 5 880 € imposables, taxés à 30 % + 17,2 % = 47,2 %, soit environ 2 775 € d'impôt.
(5 550 − 2 775) / 161 250 = 1,7 %.
De 5,6 % affichés à 1,7 % réels : c'est l'écart qu'il faut avoir en tête avant de signer. Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et les intérêts d'emprunt, peut améliorer nettement ce chiffre si tu as un crédit.
Le cash-flow avec un crédit
Si le même bien est financé à 100 % sur 20 ans, la mensualité tourne autour de 900 à 1 000 € selon le taux. Avec 700 € de loyer, il faut compléter chaque mois de ta poche, en plus des charges. On parle de cash-flow négatif, ou d'effort d'épargne.
Ce n'est pas forcément un mauvais investissement : une partie de la mensualité rembourse du capital, qui augmente ton patrimoine net. Mais il faut le savoir et pouvoir le tenir sur la durée. Le guide sur le capital restant dû montre comment la part de capital remboursée grandit avec les années.
Les pièges qui gonflent la rentabilité
- Oublier la vacance et les impayés.
- Sous-estimer les travaux : toiture, ravalement votés en copropriété, mise aux normes énergétiques (les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location).
- Prendre le loyer affiché sans vérifier les loyers réels du quartier, ni l'encadrement des loyers dans certaines villes.
- Ignorer la fiscalité : la tranche marginale fait toute la différence.
Comparer avec d'autres placements
Une rentabilité nette d'impôt de 2 % doit être comparée à un livret réglementé sans impôt, à un fonds euros ou à un ETF en PEA. L'immobilier a ses atouts (effet de levier du crédit, actif tangible, revalorisation possible), mais aussi une faible liquidité. Pour une exposition sans gestion, voir les SCPI.
Avec Senshin : chaque bien a sa fiche avec sa valeur, son crédit, son loyer et ses charges. La page Immobilier & crédits calcule ton cash-flow mensuel (loyers − crédits − charges), ton capital restant dû et ce que chaque bien pèse dans ton patrimoine net. Voir les fonctionnalités.
Sources
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Ça dépend de la ville et du risque. En brut, 4 % est courant dans les grandes métropoles chères, 6 à 8 % dans des villes moyennes. Ce qui compte vraiment, c'est la rentabilité nette et le cash-flow.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui pour la rentabilité nette : ils font partie du coût d'acquisition, au même titre que les travaux et les frais d'agence.
Comment sont imposés les loyers ?
En location nue, en revenus fonciers : au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % si les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, sinon c'est le régime réel.
Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ?
C'est ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, les charges et l'impôt. Un cash-flow négatif signifie que tu complètes de ta poche.