SenshinLes sources gratuites et officielles
- DVF (demandes de valeurs foncières) : la base publique de toutes les ventes immobilières des dernières années, consultable sur une carte. Tu vois le prix, la date, la surface et le type de bien.
- Le service « Rechercher des transactions immobilières », dans ton espace particulier sur impots.gouv.fr : mêmes données, avec des filtres pratiques.
- Les indices des notaires et de l'Insee : l'évolution des prix par ville et par département, utile pour actualiser une estimation.
La méthode par comparaison, pas à pas
- Sélectionne 5 à 10 ventes récentes (moins de deux ans), du même type (appartement ou maison), dans un rayon proche.
- Calcule pour chacune le prix au mètre carré.
- Écarte les valeurs aberrantes (ventes familiales, biens à rénover entièrement).
- Prends la médiane plutôt que la moyenne.
- Multiplie par ta surface, puis ajuste selon les caractéristiques de ton bien.
Les ajustements
| Critère | Effet habituel |
|---|---|
| Diagnostic énergétique F ou G | Décote nette, d'autant que la location devient progressivement interdite |
| Étage élevé avec ascenseur, vue dégagée | Surcote |
| Rez-de-chaussée sur rue | Décote |
| Extérieur (balcon, terrasse, jardin) | Surcote, surtout en ville |
| Travaux importants à prévoir | Décote du montant des travaux, voire plus |
| Bien loué | Décote possible, selon le bail et le loyer |
Exemple
Un T3 de 65 m². Les sept ventes comparables du quartier sur deux ans donnent une médiane de 3 400 €/m². Valeur de base : 65 × 3 400 = 221 000 €. Le bien a un balcon (+3 %) mais un diagnostic énergétique E et une cuisine à refaire (−4 %). Estimation retenue : environ 219 000 €, arrondie à 220 000 €.
Pour un suivi de patrimoine : rester prudent et constant
- Prends une valeur prudente : plutôt la fourchette basse.
- Garde la même méthode chaque année.
- Ne réévalue pas tous les mois : l'immobilier ne bouge pas comme la bourse, et des variations artificielles brouilleraient ta vision.
- N'oublie pas de soustraire le capital restant dû pour obtenir ta valeur nette.
Tout le reste de la méthode est dans calculer son patrimoine net.
Avec Senshin : chaque bien garde sa valeur estimée, son crédit et son historique. Tu mets à jour l'estimation une fois par an, et ton patrimoine net, ta répartition et tes projections suivent automatiquement. Voir les fonctionnalités.
Sources
- Etalab : demandes de valeurs foncières (DVF)
- impots.gouv.fr : estimer un bien immobilier
- Insee : indice des prix des logements anciens
Questions fréquentes
Où trouver le prix des ventes immobilières près de chez moi ?
Sur le site public DVF (demandes de valeurs foncières) d'Etalab, ou dans ton espace impots.gouv.fr, rubrique « Rechercher des transactions immobilières ». Tu y trouves les prix réels des ventes, avec adresse et surface.
Les estimations en ligne sont-elles fiables ?
Elles donnent un ordre de grandeur, souvent avec une marge de 10 à 15 %. Elles ne connaissent ni l'état du bien, ni l'étage, ni la vue, ni le diagnostic énergétique.
Faut-il réévaluer son bien chaque année ?
Une fois par an suffit pour un suivi de patrimoine. Garde la même méthode d'une année sur l'autre pour que l'évolution ait du sens.
Faut-il compter les frais de notaire dans la valeur du bien ?
Non. La valeur de marché est le prix net vendeur. Les frais d'acquisition sont un coût, pas une valeur que tu récupérerais à la revente.