SenshinLes exonérations principales
- Résidence principale au jour de la vente : exonération totale.
- Détention de plus de 22 ans : exonération d'impôt sur le revenu ; plus de 30 ans : exonération totale.
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi dans l'achat de sa résidence principale, si l'on n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes.
Le calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition majoré.
- Le prix de vente est diminué de certains frais (diagnostics, commission d'agence à ta charge).
- Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et des travaux (réels sur factures, ou forfait de 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention).
Les abattements pour durée de détention
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (total 100 %) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an (total 100 % à 30 ans) |
Exemple chiffré
Un appartement locatif acheté 200 000 €, revendu 280 000 € après 12 ans de détention, sans facture de travaux.
- Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 7,5 % (15 000) + 15 % (30 000) = 245 000 €.
- Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €.
- 12 ans de détention : 7 années d'abattement (de la 6e à la 12e).
- Impôt sur le revenu : abattement de 42 %, base 20 300 €, impôt 19 % = 3 857 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 11,55 %, base 30 957,50 €, à 17,2 % = 5 325 €.
- Total : environ 9 180 €, soit 26 % de la plus-value brute.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Si la plus-value imposable (après abattement pour l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche.
Bien anticiper une vente
- Garder les factures de travaux réalisés par des entreprises, si elles dépassent le forfait de 15 %.
- Regarder le calendrier : quelques mois de plus peuvent faire franchir une année d'abattement.
- Pour suivre la valeur de ton bien en attendant, voir estimer la valeur de son bien, et pour évaluer l'opération dans son ensemble, la rentabilité locative.
Avec Senshin : chaque bien garde sa valeur estimée, son crédit et son historique. Tu vois ce qu'il pèse dans ton patrimoine net et ce qu'il te resterait une fois le crédit remboursé, avant même de parler à une agence. Voir les fonctionnalités.
Sources
Questions fréquentes
La plus-value sur la résidence principale est-elle imposable ?
Non. La vente de la résidence principale, au jour de la cession, est totalement exonérée, quel que soit le montant de la plus-value et la durée de détention.
Au bout de combien de temps la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, appliqués après abattements pour durée de détention. Une surtaxe s'ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value immobilière ?
Le notaire, au moment de la vente. L'impôt est prélevé sur le prix de vente avant que tu reçoives les fonds.